Muitas empresas estão vindo para Seropédica graças ao empreendedorismo do Prefeito Martinazzo e do Ex-secretário de Planejamento e Desenvolvimento Sustentável Wilson Beserra. Umas das vantagens oferecidas e a política de incentivos fiscais elaborado por Wilson Beserra, a outra medida são os projetos elaborados para fazer de Seropédica um município com desenvolvimento sustentável, com equilíbrio fiscal, onde promete alavancar o desenvolvimento do município sem desconsiderar a qualidade de vida da população.
Vejam a matéria da revista Valor Econômico/Chiara Quintão | De São Paulo
Passada a euforia de investimentos em galpões logísticos e industriais, de 2011 até meados do ano passado, as empresas que desenvolvem esses empreendimentos para locação ou venda têm readequado o foco dos investimentos para regiões de menor oferta e fácil acesso, e reforçado o desenvolvimento de produtos de mais qualidade. Diante do excesso de empreendimentos em regiões como a de Campinas, no interior de São Paulo, áreas mais próximas da capital paulista, como Cajamar, além da Região Metropolitana do Rio de Janeiro, e das proximidades de portos vêm atraindo atenções.
Nos últimos anos, o volume de novos projetos de galpões teve crescimento expressivo com a aposta de incorporadoras, empresas de propriedades comerciais e investidores na demanda do país por infraestrutura e no ciclo mais curto de produção do segmento. Mas à medida que os empreendimentos ficam prontos, as empresas têm de disputar clientes em ambiente de excesso de oferta em algumas regiões e menor crescimento econômico.
“Os participantes mais estruturados tendem a permanecer. Vai haver consolidação e profissionalização do mercado”, afirma o presidente da Global Logistic Properties (GLP), Mauro Dias. A GLP se consolidou como a maior empresa de galpões do país, após a compra de portfólio de R$ 3,18 bilhões da BR Properties. “Compramos um portfólio de muita qualidade, complementar ao nosso, quase todo locado, com contratos de longo prazo”, diz o presidente da GLP.
Antes do fechamento do negócio com a BR Properties, a GLP tinha 2,1 milhões de m2, com 1,4 milhão de m2 construído e 700 mil m2 em desenvolvimento. Após a primeira leva de entregas de galpões que pertenciam à BR Properties, a GLP passa a ter 2,9 milhões de m2, dos quais 2,3 milhões de m2 estão erguidos. A GLP receberá mais 300 mil m2 de galpões da BR Properties quando a última etapa for liquidada.
Segundo o presidente da GLP, aquisições pontuais não estão descartadas e vão depender de oportunidades de mercado.
Recentemente, a gestora de fundos de private equity VBI Real Estate anunciou seu primeiro projeto em galpões, um investimento de R$ 250 milhões em Seropédica, na Região Metropolitana do Rio de Janeiro. A VBI preferiu não começar a atuar no segmento por regiões com excesso de oferta e nem em áreas muito afastadas dos grandes centros. “Em Seropédica, existe demanda potencial, e a oferta é mais restrita”, afirma o sócio-diretor da gestora, Rodrigo Abbud.
O primeiro projeto da VBI terá 180 mil m2, desenvolvidos em seis fases. A VBI tem as aprovações para a totalidade do empreendimento, o que possibilita antecipar a construção se houver demanda, de acordo com Abbud. O projeto está em fase de terraplenagem, com previsão de entrega do primeiro galpão de 30 mil m2 em 12 meses. No momento, a VBI negocia com uma varejista a possibilidade de desenvolver já, inicialmente, 60 mil m2 para centro de distribuição.
A Capital Realty, que desenvolve galpões para locação, é uma das empresas já participantes do mercado que analisam novos segmentos e regiões de atuação. A principal possibilidade considerada são galpões em regiões retroportuária para atender a empresas de importação e exportação. “Avaliamos tanto portos já estabelecidos quanto os novos”, conta o presidente da empresa, José Luís Demeterco Neto.
A Capital Realty tem empreendimentos nos três estados da região Sul e em Santos, com o total de 500 mil m2 de galpões sob gestão direta ou de empresas em que tem participação. Na avaliação de Demeterco, será possível manter os preços de locação dos galpões da Capital Realty, em função da vacância baixa. “Mas, na média do mercado, os preços terão queda”, diz o executivo. Ele diz esperar que novo ciclo de alta de preços terá início em 2016.
A gestora de recursos Áquilla está captando a segunda tranche de fundo de investimento imobiliário (FII) para desenvolver galpões. A intenção é captar R$ 200 milhões para erguer galpões em terrenos comprados com recursos da primeira rodada do fundo, quando foram levantados R$ 150 milhões. No momento, a Áquilla desenvolve condomínio em Queimados, na Baixa Fluminense, sua principal área de atuação.
No fim do mês, a gestora de recursos vai entregar centro de distribuição desenvolvido no modelo “build to suit” (construção sob medida) em Taubaté (SP) para uma empresa de uniformes. Apesar da desaceleração do crescimento da economia, a Áquilla está mantendo seu ritmo de investimentos em galpões. “Não vamos frear nem acelerar investimentos. Ainda é um bom momento para investir e colher bons frutos”, diz o sócio da Áquilla, Octavio Vaz.
A gestora Riviera Investimentos e a incorporadora GR Properties já comprometeram R$ 210 milhões de fundo de R$ 285,1 milhões destinado a condomínios de galpões logísticos no Estado de São Paulo. Captados no fim de 2012, os recursos foram comprometidos na aquisição de três terrenos e em obras, e há mais duas oportunidades de investimento em análise.
A GR incorpora empreendimentos para venda e fica com fatia de 5% a 10%, mas os projetos feitos pelo fundo serão locados por quatro anos. A preferência tem sido investir em áreas mais próximas da cidade de São Paulo, onde há “pouca oferta”, segundo o presidente da GR, Guilherme Rossi. “Há muitos empreendimentos no interior do estado. Não temos nada e nem vamos fazer empreendimentos em regiões localizadas a mais de 120 quilômetros de São Paulo”, diz Rossi. Segundo ele, a GR considera a possibilidade de atuar no Rio de Janeiro, “mas não agora”.
A BR Properties, que não tem acordo de não concorrência com a GLP, também está atenta a novas oportunidades no segmento. Após ter fechado a venda para a GLP, adquiriu um galpão no primeiro trimestre. Recentemente, o diretor-presidente da BR Properties, Claudio Bruni, afirmou considerar que a empresa vendeu os “melhores ativos de galpões do mercado”. “Nem sei se vamos refazer o portfólio do tamanho que já tivemos”, afirmou Bruni ao Valor, na ocasião.
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